TIPOS DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

A) La primera clasificación que podemos hacer es en base al tipo de interés que lleva asociado el préstamo.
Podemos distinguir dos clases de préstamos:
De interés fijo
El tipo de interés permanece inalterado durante la vida del préstamo. En este caso, el cliente tiene la cuota constante, y su cálculo dependerá del plazo que escojamos.
Referenciados a un Índice Monetario
– De interés variable
Está referenciado a un índice que viene predeterminado en el contrato. Este índice está referenciado a un plazo determinado (normalmente a un año) y es revisable periódicamente (a revisión más general es la anual). Debido a esto, la cuota varía por cada revisión.
Durante el periodo inicial del préstamo, la entidad marca un tipo de interés fijo conocido que suele ser bajo (tipo de interés de enganche) para captar demanda en su producto. Este tipo de interés inicial se aplica durante un periodo entre 6 meses y un año.
– De interés mixto
Es una mezcla de los dos anteriores. Se puede definir como un préstamo a tipo variable con un periodo fijo inicial superior a 1 año.
Hay entidades que, en las hipotecas referenciadas a índices monetarios o, a lo largo de la vida de su crédito, además, dan la posibilidad de cambiar las características de su préstamo, reduciendo el plazo que le queda hasta la amortización final a costa de pagar una cuota mayor o viceversa.
B) La segunda clasificación se basa en el concepto de carencia.
Podemos distinguir dos clases de préstamos:
Hipotecas sin carencia
Son las más comunes. En ellas el prestatario empieza a pagar inmediatamente después de recibir el préstamo, y su cuota se divide entre intereses y amortización.
Hipotecas con carencia
Ofrecen al prestatario la posibilidad de que, por un tiempo dado al inicio del préstamo (no suele superar los 2 años), la cuota que paga sólo se compone de los intereses del préstamo, (1ª modalidad) o, directamente, le ofrecen un período de diferimiento tanto en el capital como en los intereses.
C) La tercera clasificación se basa en las diferentes modalidades de cuota.
De cuota constante
Son los más comunes. Se aplican a los préstamos a tipo fijo. La composición de la misma es la suma de intereses y capital amortizado. Estas dos partidas evolucionan inversamente, es decir, la evolución de los intereses dentro de la cuota es decreciente mientras que la amortización es creciente.
De cuota fija (o blindada)
Aunque este término se emplea para los préstamos a tipo fijo, en este apartado queremos especificar los préstamos referenciados a índices en los cuales el prestatario paga una cantidad fija periódicamente (cuota fija) independientemente de la evolución de los tipos de interés. En estos tipos de préstamos, la duración no es fija, sino que es variable, es decir, la fecha de amortización del préstamo es desconocida. (Si los tipos de interés suben, el préstamo se alarga, y viceversa).
De cuota creciente
En este caso, la cuota aumenta cada año con un porcentaje previamente prefijado. Los pagos aumentan con el tiempo, siendo las primeras cuotas pequeñas. Hay que considerar que, en este caso, la cantidad total de intereses que se pagan al finalizar el préstamo es mayor, ya que, como la cuota es la suma de amortización e intereses, al pagar una cuota pequeña al principio, solo estamos satisfaciendo los intereses del préstamo, lo que significa que empezamos a amortizar más tarde. Sin embargo, la ventaja es que, al principio del préstamo, que es cuando el prestamista tiene, por lo general, más gastos, el hecho de pagar una cuota pequeña le evita apuros económicos.
De cuota decreciente
Es la contraria a la anterior. Aquí, las cuotas fuertes se producen al principio del préstamo, pagando menos con el paso del tiempo. La forma de hacerlo es pagar siempre la misma cantidad de capital, por lo que la cantidad de intereses que se aplican sobre el capital pendiente es cada vez menor. Al tener una cantidad fija por amortización y otra decreciente por intereses, el efecto es que tenemos una cuota decreciente.
D) La cuarta clasificación se basa en la diferente periodicidad de la cuota. En función del pago de la cuota se pueden distinguir varios tipos.
Mensuales (es la más común)
Trimestrales (poco usada)
Semestrales (raramente usada)
Anuales (existe como opción pero no se usa, ya que significa un fuerte desembolso)