HIPOTECA LA DECISIÓN FIJO - VARIABLE

La decisión depende, sobre todo, del riesgo que queremos tomar en cuanto a la evolución de los tipos de interés.
El riesgo depende de las características del préstamo. El hecho de tener un préstamo a tipo fijo tiene un riesgo de tipo de interés diferente a tener un tipo variable. Podemos distinguir 2 situaciones:
A) SUBIDA DE LOS TIPOS DE INTERÉS
Si el prestatario tiene un préstamo a tipo variable, se verá perjudicado por la subida de los tipos de interés en el mercado, siendo el prestatario a tipo fijo el que se beneficie de esta situación ya que su cuota no varía. Algunas entidades ofrecen préstamos a tipo variable con un límite máximo en el tipo de interés que, en esta situación sería una cláusula que limitaría la posible perdida al prestatario.
B) BAJADA DE LOS TIPOS DE INTERÉS
Es la situación inversa. Si el prestatario tiene un préstamo a tipo variable, se verá beneficiado por la bajada de los tipos de interés en el mercado, siendo el prestatario a tipo fijo el que se ve perjudicado en esta situación ya que su cuota no varía. En este caso es bueno considerar la posibilidad, para los poseedores de un préstamo a tipo variable, de trasladar su hipoteca a tipo fijo.
Desde el punto de vista de la entidad, tiene más riesgo prestar en fijo que en variable, por lo que suelen asociar comisiones más altas a estos préstamos para traspasar la demanda a tipos variables. Por esa misma razón, el plazo máximo para fijos es menor que el de los variables. Es común ver las comisiones de cancelación altas en estos préstamos para evitar que, en caso de un movimiento de bajada de tipos en el mercado, el prestatario tenga que pensárselo bastante a la hora de cancelar el préstamo o renegociarlo con otra entidad, debido al alto coste que lleva su cancelación.
Actualmente, la formula de cálculo del TAE para préstamos variables estima que los tipos permanecen constantes a lo largo del préstamo. Este supuesto nos da un tipo que no se adecua a las expectativas del mercado y genera incompatibilidades en cuanto a la comparación entre préstamos fijos y variables por esta vía.
Por otro lado, el préstamo referenciado a índice tiene la complejidad añadida de que existen varios índices, que se comportan de manera desigual frente a los movimientos de los tipos de interés. Un cliente puede encontrarse con un préstamo referenciado a Euribor + 1% frente a otro referenciado al índice CECA + 0,25%, el problema es ¿Cuál de los dos es el mejor?
Es fundamental conocer lo que descuenta el mercado en cuanto a la evolución de los tipos de interés en el futuro. En los préstamos a tipo variable suele haber un tipo de “enganche” bajo para generar la atención de clientes, siendo común, por parte del público en general, asumir que los tipos de interés futuros del préstamo no serán muy diferentes a los de este tipo de “enganche”, cuando la realidad suele ser bastante diferente.