QUÉ ÍNDICE ELEGIR DEL PRESTAMO HIPOTECARIO

Todo el mundo, alguna vez en su vida, ha tenido que pedir dinero prestado a alguien, bien para comprarse una casa o para pagar el coche. Podemos acudir a nuestra familia o amigos, pero el hecho más común es acudir a una entidad financiera para que nos conceda el préstamo.
Antes de concedernos un préstamo, el banco o la caja de ahorros que nos presta el dinero nos exige demostrar nuestra solvencia, es decir, quiere asegurarse que no vamos a tener problemas en el futuro para devolver la cantidad prestada. Si da su conformidad, entonces nos ofrece su abanico de productos para que elijamos el que más nos convenga.
En función de lo que podemos pagar y del importe que nos prestan, nos veremos obligados a mantener la deuda durante un periodo de años mayor o menor. Es decir, cuanto más dinero podamos pagar regularmente antes podremos acabar con el préstamo.
Hay otro factor que también nos va a determinar la duración de nuestro préstamo. Es el tipo de interés. A mayor tipo de interés, mayor será el plazo.
Dentro de los tipos de préstamos que nos ofrece la entidad suele haber, al menos, uno a tipo fijo, uno a tipo variable y uno a tipo mixto.
Cuando hablamos de préstamos personales, el concepto de préstamo mixto carece de sentido ya que son préstamos que normalmente van de 3 a 6 años. En cambio, para préstamos hipotecarios si tendremos las tres posibilidades claramente diferenciadas.
Hay casos en los que la discusión entre tomar un préstamo a tipo fijo o a tipo variable no tiene ningún sentido. Las entidades suelen limitar a 15 años el plazo máximo para sus préstamos a tipo fijo, mientras que para tipos variables el límite superior en años suele ser 30.
En este caso, si un prestatario, o bien por el importe solicitado o bien por la cantidad que puede devolver periódicamente, o, simplemente porque es su deseo, escoge un plazo alto, no tiene otra variedad a escoger que el tipo variable o mixto.
Solo en los casos en los que los préstamos están por debajo de los 15 años, se genera la duda sobre la elección de los tipos.
En general, cuando un prestatario escoge un tipo fijo se ve beneficiado cuando en el mercado se registran subidas de tipo de interés, mientras que no toma ventaja cuando se registran bajadas. Cuando estamos hablando de tipo variable, el efecto es el contrario, es decir, se ve perjudicado cuando se registran subidas del tipo y beneficiado cuando se registran bajadas.
Pero seguro que tus dudas no han acabado aquí. Si eliges un tipo variable, o mixto, todavía tienes que escoger entre los diversos índices monetarios que existen en el mercado. “¿Euribor? ¿Ceca? ¿IRPH Bancos?, Pero ¿qué es esto?”.
El crecimiento del crédito a tipo de interés variable para compra de viviendas provocó que, en 1993, la Asociación Hipotecaria Española y el Banco Hipotecario de España solicitaran la publicación de estos tipos emitidos por las correspondientes entidades. El Banco de España procedió a la publicación, en el BOE, de varios tipos de referencia. Algunos de estos tipos han tomado carácter oficial, al ser recomendados por el Banco de España para los préstamos hipotecarios a tipo variable destinados a la adquisición de vivienda y se publican mensualmente en el BOE (Resolución de banco de España de 21 de Enero de 1994).
Actualmente se puede escoger entre 7 índices diferentes que son los siguientes:
1. MIBOR
2. EURIBOR
3. CECA
4. IRPH Cajas
5. IRPH Bancos
6. IRPH Conjunto de Entidades
7. DEUDA
1. Tipo Interbancario (MIBOR) a un año (sólo para operaciones formalizadas con anterioridad al 1 de enero de 2000).
Se define como la media de los tipos de interés a los que se han cruzado operaciones a plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios, durante los días hábiles del mes legal correspondiente.
La implantación del mercado del euro ha motivado que se haya incrementado el número de días en que no se cruzan operaciones en el mercado interbancario nacional. Por este motivo se retira su carácter de tipo de referencia oficial para los préstamos que se suscriban con posterioridad al 1 de enero de 2000. La nueva fórmula establece que los días en que no se crucen operaciones a un año en el mercado español de depósitos interbancarios, se tomarán como tipos de interés de referencia los resultantes de las operaciones cruzadas al tipo EURIBOR.
2. Tipo interbancario EURIBOR a un año
El EURIBOR es la referencia entre entidades financieras. Se denomina EURIBOR al tipo de interés, publicado por la Federación Bancaria Europea, de las operaciones de depósitos en euros a plazo de un año.
Su valor es una media de los tipos de las operaciones de depósitos a un año realizadas en el mes.
3. Tipo activo de referencia de las cajas de ahorros (indicador CECA, tipo activo).
El índice de tipo activo se define como una media de las operaciones realizadas en el mes de:
1) Préstamos personales de 1 a 3 años.
2) Préstamos con garantía hipotecaria de 3 años ó más
4, 5 y 6. Tipos medios de préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda. Bancos, cajas de ahorros y conjunto de entidades
Se definen como la media de los tipos de préstamos con garantía hipotecaria, de 3 años o más, para adquisición de vivienda libre.
La Asociación Hipotecaria Española, dada la necesidad de obtener un índice de referencia que reflejase adecuadamente los tipos de mercado, aprovechó las posibilidades que ofrecían las disposiciones del Banco de España para obtener estos índices.
7. Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la DEUDA entre dos y seis años
Este índice se define como la “media móvil” de 6 meses, tomada el último mes, de los rendimientos de los bonos y obligaciones del Estado que les resten entre 2 y 6 años de vida.
Tuvo su origen en la solicitud de publicación de un índice objetivo de referencia alternativo a los existentes, que reflejase la evolución de los tipos de interés a medio plazo eliminando la influencia de las comisiones de intermediación.
Como conclusión, y, tomando como base las definiciones anteriores, así como la evolución de los tipos de interés de cada índice, estimamos que el índice más ventajoso para el prestatario es el Euribor, ya que, en su elaboración, se usa una muestra de un gran número de bancos europeos, siendo, además, el índice más líquido, y, por tanto, menos manipulable de los anteriormente expuestos. Banco de España, a través de su circular 7/1999 de 29 de Junio, estableció este índice como la nueva referencia para las operaciones de depósitos entre los bancos españoles.