LA COMPRA DE UNA VIVIENDA

A) PASOS PREVIOS
Antes de entrar en los detalles del proceso, debemos tener presente que el hecho de comprar una vivienda no significa solamente el pago de su precio, sino que vamos a tener unos gastos asociados a esta compra que representan un desembolso importante. Es importante comentarlo para que el posible comprador se haga idea que su necesidad de efectivo va a ser siempre superior a lo que en principio tenía pensado.
Además, las entidades tienen un límite de financiación máxima (por ejemplo 85%) que no se realiza sobre el precio de la compra-venta de la vivienda, sino a un precio de tasación de la misma (que no tiene porque coincidir). Al igual que antes, hay que conocer cuánto dinero vamos a disponer en el préstamo, ya que el resto entre el mismo y el total a pagar con gastos, impuestos etc... Incluido debemos tenerlo ahorrado previamente.
Una vez que hemos encontrado la vivienda y tomado la decisión de comprarla, lo primero es informarse de todos los asuntos legales que se relacionen con la misma. Debemos acudir a recabar información a diversos organismos como la Cámara de la Propiedad urbana o el Registro de la propiedad.
En el registro de la propiedad podemos saber si el inmueble está libre de cargas y si el vendedor es el verdadero dueño de la vivienda. Esta gestión es obligatoria en el caso de solicitar un préstamo hipotecario.
Podemos ponernos en contacto con el Ayuntamiento para que nos compruebe si cumple con los planes urbanísticos, que no haya sido declarado en ruina. También podemos conocer si todos los impuestos están satisfechos (por ejemplo, la contribución urbana).
Otro punto de información es acudir a la comunidad de vecinos, para que nos informe si todos los recibos de comunidad están al día.
B) QUÉ DOCUMENTACIÓN DEBE APORTARNOS EL VENDEDOR
El vendedor debe entregarnos los siguientes documentos:
La escritura de propiedad (debe estar inscrita en el Registro y firmada por el Notario).
Memoria de calidad y plano de la vivienda (vivienda nueva).
Último recibo pagado del impuesto sobre Bienes inmuebles.
Recibo del impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana (es un impuesto sobre la plusvalía).
Último recibo pagado de la comunidad.
Cédula de Habitabilidad (para viviendas nuevas).
Debemos conocer si el vendedor está al corriente de todos los pagos, porque de no hacerlo así, tendremos que atenderlos nosotros cuando seamos los propietarios de la casa.
C) RESERVA DEL PISO
Ya hemos comprobado todo lo referente al inmueble y nos decidimos a comprar. Podemos obtener un compromiso con el vendedor que, comúnmente se traduce en:
Señal ó contrato de arras:Es un pago a cuenta. Es un compromiso entre las partes, pero no es definitivo, ya que cualquiera de las dos se puede retractar. Si lo hace el comprador, pierde la señal. Si lo hace el vendedor deberá devolver la señal más importe adicional (en general se pacta el doble de la señal).
Firma de una opción de compra.
Contrato privado de compra-venta (para viviendas nuevas):En el caso de viviendas en fase de construcción cuyo promotor este recibiendo entregas de efectivo anticipadas por parte de los compradores, este debe garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más un tipo de interés anual en caso de que la construcción no se termine en el plazo convenido, o, por cualquier circunstancia, no llegue a buen fin. Esta garantía debe de estar avalada por un contrato de seguro o por una entidad de crédito.
D) ESCRITURA DE COMPRA - VENTA Y DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO
Llegamos al momento en que hemos aceptado la oferta vinculante del préstamo que nos ha realizado la entidad. Ahora podemos formalizar las escrituras de compra- venta y préstamo hipotecario.
Ahora también necesitamos tener toda la documentación complementaria que hemos reseñado en los puntos anteriores. En cuanto a la firma, esta se realizará ante la presencia de un notario, para cualquiera de las dos escrituras.El notario es obligatorio en el proceso porque nos ofrece seguridad jurídica y da fe del acto. Esta figura es una figura independiente.
Antes de firmar, conviene leer las escrituras para confirmar que las características, tanto del préstamo como de la vivienda, son correctas.
Los documentos que se necesitan son:
Fotocopia del NIF - CIF.
Fotocopia de la escritura (ó del contrato) de compraventa, para los casos de compra de vivienda.
Certificación del registro.
La garantía hipotecaria se constituye cuando la escritura notarial está en el registro. El registro garantiza la propiedad de la vivienda y da publicidad frente a terceros.
La mayoría de las entidades dan el dinero del préstamo a la firma de las escrituras, con el fin de poder, a la vez, realizar la escritura del piso. Seguidamente, solo queda esperar una copia de la escritura, después de que pase por el registro. Normalmente, una gestoría se encarga de hacer los trámites.
Junto con los gastos de notaria, a la firma de la escritura, hay que abonar el porcentaje de impuestos, que son los siguientes:
Impuesto sobre el Valor Añadido (solo para viviendas nuevas):Es un 7% sobre el valor de la escritura, con una excepción, las viviendas de protección oficial, que es del 4%.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (para viviendas usadas).
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados:Se abona el 0,5% del valor de la responsabilidad hipotecaria.
El impuesto sobre bienes debe ser pagado por el vendedor.
Al formalizar el préstamo, el banco nos obliga a pagar un seguro de daños sobre el inmueble. Es conveniente hacer otros seguros paralelos como el de visa.